Zares je pripravil predlog, kako bi mladi lažje prišli do stanovanja. Volitve se bližajo, pa je treba obljubljati, ali vsaj pokazati da se ukvarjaš z ciljno populacijo. Poglejmo si njihovo idejo.

Zaresovci so si zamislili nekako takole:

Recimo da potrebuješ 200.000 EUR za nakup stanovanja. Tipično moraš vložiti 30-40% lastnih sredstev za ostalo pa vzameš hipotekarni kredit. Zares pa predlaga, da bi za 1/3 vrednosti kupil državne obveznice s fiksno obrestno mero 4,5% letno. Nato pa bi pri banki vzel hipotekarni kredit za celoten znesek. Kredit pa bi bil zavarovan s hipoteko in kupljenimi obveznicami. Kredit bi bil zasnovan tako, da bi sproti odplačeval le obresti, glavnice pa ne. Kredit in obveznice bi bile za ročnost 25 let. Obrestno obrestni račun pokaže, da se v 25 letih, pri obrestni meri 4,5% nabere ravno toliko obresti, da lahko z obveznicami in natečenimi obrestmi ravno pokriješ glavnico kredita. Po 25 letih odplačevanja le obresti, se tako kredit poplača z obveznicami srečnemu takrat ne več prav mlademu paru pa ostane stanovanje.

Na prvi pogled se sliši prelepo, da bi bilo res. Plačuješ le obresti, potem pa je kredit poplačan. Za začetni nakup obveznic pa tako ali tako porabiš lastna sredstva, brez katerih hipotekarnega kredita ne moreš dobiti.

Na drugi pogled pa vidimo, da je vse skupaj zelo enostavno. V kolikor je kredit obrestovan po nižji obrestni meri kot 4,5% se ti seveda splača del denarja naložiti (v obveznice) po 4,5%. Ker je donos obveznic pač višji od “odnosa”(*) kredita. Če pa je kredit obrestovan po višji stopnji kot 4,5% pa se to seveda ne splača. V tem primeru, se ti pač bolj splača vzeti manj kredita. Saj ni tako težko razumeti. Enostavno se ne splača varčevati v obveznicah po 4,5% če po drugi strani najemaš kredit po recimo 7%. Takšne finančne napake sploh niso redke. Delajo jo praktično vsi, ki imajo klasično življensko zavarovanje z varčevanjem, kjer v bistvu varčujejo po neki nizki obrestni meri, pogosto ni niti jasno določena, pač pa se opleta z raznoraznimi deleži v dobičku, hkrati pa se po precej višji obrestni meri zadolžujejo za stanovanje, avto …. ali pa imajo pač le minus na tekočem računu.

Da ne bo pomote, življensko zavarovanje je za marsikoga, nujno, ampak takšno, brez varčevalne komponente (koliko zavarovalne vsote potrebujete? izračun!). Tista zavarovanja vezana na vzajemne sklade pa imajo lahko precej višje donose, tako da se lahko primerjalno z kreditom izkažejo bolje, ampak je potrebno biti tukaj popolnoma jasen. Gre za špekulacijo! Lahko profitiramo, lahko ne. Če si špekulant, potem kar pogumno. Če ne bo denarja, bo pa znanje in izkušnja za drugič :-))

NLB trenutno ponuja stanovanjske kredite po fiksni obrestni meri po 6,25%. Za dobo do 20 let. Ajde, recimo da bi bilo podobno tudi za 25 let. Z variabilno obrestno mero pa po najmanj EURIBOR + 2,25%, kar trenutno znese 4% (6 mesečni EURIBOR je trenutno 1,758%). Zaresov zakon sicer omejuje pribitek na 2%, kar pomeni, da bi znašala skupna obrestna mera 3,758%, kar je kar krepko pod 4,5% se pravi bi tovrstna ponudba bila ugodna za mlade .

Ampak potrebno je poudariti, da gre tukaj za variabilno obrestno mero, ki je odvisna od EURIBORa. Le ta je v zadnjih 10 letih bil večino časa nad 2,5%, v obdobju 2003-2005 je bil med 2% in 2,5%, od 2009 pa je zaradi krize strmoglavil do 1%, sedaj pa se vrača proti 2%. Vmes se pa je povzpel tudi do 5%. Če dandanes hkraten najem kredita in nakup obveznic izgleda dobra odločitev, se to lahko zelo hitro spremeni. Nenazadnje zato pa je kredit s fiksno obrestno meri po 6,25%. 25 let je dolga doba. Če bo finančna kriza premagana, bo EURIBOR prav gotovo zrastel. Če ne bo, boste pa zelo verjento imeli druge, še večje probleme, z recimo službo oz. nižanjem plače.

Ponudba Unicredita izgleda še malce manj ugodna kot NLBjeva, ampak to niti ni tako pomembno, ker v primeru Zaresove ideje je ponudba itak zakonsko določena oz. omejena.

Poglejmo še konkretne zneske. Če kupujemo stanovanje za 200K EUR, pomeni to po Zaresovi ideji 66.666 EUR za nakup obveznic in potem mesečno (predpostavimo 5.5% fiksno obrestno mero za kredit) 894 EUR za odplačilo obresti. Če bi namesto Zaresove ponudbe tistih 66.666 EUR plačali za nakup stanovanja, bi morali vzeti le 133.333 EUR kredita, za katerega bi na 25 let, ob enaki obrestni meri plačevali le 808 EUR mesečne anuitete. Poslušajoč ministra Gregorja (ok. bivšega ministra Gregorja) bi tako vsak mesec plačali 86 EUR več. Na leto torej okroglega jurčka več. Kot že omenjeno, bi pri obrestnih merah kreditov, ki so dostopni recimo gospee, izračun bil drugačen in prav gotovo v korist Zaresove ideje.

Ne smemo pa ob tem pozabiti še na Grško zgodbo. Celotna Zaresova ideja temeljina tem, da reševalec stanovanjskega problema kupi državne obveznice. V bistvu posodi državi denar za 25 let. 25 let = več kot 6 polnih mandatov vlade oziroma parlamenta. Ali je za pričakovati, da bo država s tem denarjem ravnala gospodarno, in se ne bo le prištel proračunskemu primankljaju oz. zadolženosti države. Ko bo pa treba poplačati, bomo pa že kako. To ne bo več skrb trenutne politične garniture, bo pa prav gotovo skrb trenutnih mladih, ki bodo ravno takrat v letih, ko bodo največ prispevali v proračun.

Logika, ki se je tukaj poslužuje Zares je približno takšna. Zakaj bi se država zadolževala pri (tujih) bankah, in plačevala obresti kapitalistom, če jih lahko plačuje socialno ogroženim lastnim državljanom, in jim s tem pomaga rešiti stanovanjski problem. Ob tem se pozablja, da, če država pomaga državljanom z njihovim denarjem (država drugega nima), je to zelo podobno temu, ko se je lažnivi kljukec grof Münchhausen kar sam za lase povlekel iz močvirja. Država ti ne more dati nič, kar ti pred tem ni vzela. Seveda lahko prerazporeja. Ampak roko na srce, srednji sloj, ki mu je ta ponudba nekako namenjena, bo vedno tisti osredni polnilec državnega proračuna.

Če pa slučajno kakšna od teh prihodnjih vlad nekje narobe zavije, in se v Sloveniji zgodi Grčija, pa se na koncu kredit pač ne bo poplačal iz obveznic, ampak bo po vsej verjetnosti kreditojemalcu ostala glavnica kar lepo za odplačat. V bistvu jo bo odplačal v vsakem primeru. Ali direktno kot kreditojemalec ali pa indirektno kot davkoplačevalec.

Na Zaresovo idejo tako ne moremo gledati drugače kot na populistično predvolilno nategovanje, ki bi lahko pomagalo rešiti kakšnega gradbenega barona in ki bi poskrbelo, da cene nepremičnin NE padejo (padec bi mladim še olajšal pot do stanovanja).

* – tale “odnos” sem si gladko izmislil, kot protipomenko donosu.